对我州房地产市场供给侧改革去库存的建议

州住房公积金管理中心 施丽琼

房地产业是重要的支柱产业。在2015年12月召开的中央经济工作会议上，去库存被确定为2016年的五大改革任务之一。面对我州房地产开发投资增速的持续下滑以及经济下行压力，州委、州政府高度重视，制定出台了《关于促进房地产业平稳健康发展的通知》、《楚雄州房地产去库存专项行动方案》等政策措施，加强组织领导，细化工作任务，对保持住房市场持续增长、房价稳定和去库存产生了积极影响。截止到2016年5月，全州商品房待售面积30.64万平方米，比2015年12月末的37.39万平方米减少6.75万平方米。全州2016年销售商品房面积任务225万平方米，已销售面积68.5万平方米，完成全年任务的30.44％，去库存取得初步成效。但还存在着一些困难和问题，为此，提出如下看法和建议。

一、当前我州房地产市场去库存工作中存在的困难和问题

（一）部分县市对房地产去库存工作重视不够，力度不足，工作进度较慢。虽然《楚雄州房地产去库存专项行动方案》已于2016年3月8日发布实施，但是各县市专项行动推进情况不尽理想，截止到2016年5月，全州商品房销售任务完成40％以上的只有双柏、南华、姚安、元谋4个县,去库存工作任务仍然艰巨。

（二）存在房地产去库存边去边增的情况。当前的形势是，政府对土地财政依赖性较强，卖地行为难以减退，缺乏对城市发展规模、发展速度、经济承受能力的科学论证和相应制约措施，加上短期利益驱动，造就房地产去库存“边去边增”情况。在各种刺激房地产去库存的方案诱引下，虽然吸引了不少消费者进场，问题是，左手刚卖掉10万平方米的房子，右手又推出10万平方米的土地，如此恶性循环，库存不仅不见减少，反而“突飞猛进”。

（三）购房刚性需求信心不足，购房投资者持币待购，市场观望气氛浓厚。随着房地产调控政策的相继出台，不少购房者犹豫不决，处于观望情绪中，刚需购房者想买房更加谨慎。随着收入差距逐渐拉大，中高收入的人已经有了足够的住房无购房需求，而收入低的人群因收入低下，即便有“房票”也无力购房。

（四）商业地产和低端住宅库存量大，消化困难。 由于商业用地供给基本不受政策限制，商业地产投资增速较快，但是价格高而购买力不足，商业地产明显过剩。受到经济增速放缓，居民消费增速放缓的影响，一些商场的经营状况十分糟糕，租金不能覆盖运营成本，空置严重。另外大部分房地产企业规模小，产品没有品牌附加值，产品设计跟不上主流市场变化，即使房子卖了低价还是卖不出去。而且在存量二手房市场中，优质住宅并不多。但是对于想改善居住品质质量的群体又大量且现实存在着。

（五）房地产企业资金预算管理制度不完善，融资难度大，资金回笼困难，导致企业负债增大，资金链断裂风险不断增加。当前，经济发展进入新常态，在经济增速下滑、市场需求相对不足的形势下，一些房地产开发企业存在开发条件不完整，自有资金不足，投资行为盲目现象。房地产企业没有认真分析房地产市场的消费趋势、消费者的购买能力和市场上的供求情况，导致工程建设进度与销售进度脱节，使得投资很难得到合理回报。加之银行向房地产企业输送信贷的通道基本关闭后，资金供给不足的缺口只能通过民间借贷或小贷公司等高息的资金弥补，一旦资金回笼难以实现，就会出现金融风险和资金链断裂，甚至“烂尾楼”情况，危及了购房人的利益和社会的稳定。

二、对我州房地产市场去库存工作的建议

（一）增强改善房地产供给侧责任感和紧迫感。各级政府、各有关单位要进一步统一思想，提高认识，认真履行职责，加大力度，从严从实按照《楚雄州房地产去库存专项行动方案》抓好各项工作落实，确保抓出成效。要切实加大督办督查力度，根据工作推进情况，适时对责任部门开展督查。

（二）降低购房门槛，提高购房行为的吸引力。鼓励房地产开发企业顺应市场规律，充分认识到卖方市场已经彻底转向买方市场的现实，放低价格底线。同时用兼并重组的方式，让一小部分小型房地产公司主动与大型房地产公司合作，通过降低成本规模化开发，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的也有了降价空间。

（三）加大对房地产开发用地管理力度。各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，要充分发挥有形之手作用，肩负起对房地产开发科学引导的重任。目前部分房地产企业对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确研判，盲目开发现象仍然存在。所以要严格控制宅地供应，对房地产企业已购买尚未开发的土地进行一次全面清查，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。

（四）提高商品房的质量和品质。随着人民群众生活水平的不断提高，对购买商品房的建筑质量以及居住舒适度要求也随之提高。商品房的户型、内外部环境、配套设施、品位、风格、建筑质量等逐渐成为决定房地产项目品质的关键要素。各级房地产开发主管部门要加强对房地产企业的管理，健全对房地产开发项目的质量监督检查制度。同时，房地产企业要从供给端刺激新需求、新市场，扩大生产力、创新产品、提升质量，提高商品房成品化比例，用高品质、高附加值、差异化的产品满足刚性需求和改善型住房群体的需求。

（五）加强资金管理意识，完善资金预算管理制度，持续平稳健康发展房地产市场。房地产业是一个高度资金密集型行业，项目成本高，占用资金多，资金周转期长，所需资金成本高。 由于房地产不同于普通商品可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现。建议:一是银行针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，有效缓解资金压力。二是房地产企业可以与其他企业合作投资或参建，吸引资金，共同开发，共享利润。三是可以协商供应商、施工单位垫资，延迟企业资金流出。 四是房地产企业要提升自身的项目开发能力、设计能力以及内部管理能力，创新销售模式，以实现快速销售及资金回笼，减少房地产风险， 持续平稳健康发展房地产市场。